Menu
Welcome to WordPress. This is your first post. Edit or delete it, then start writing!
היטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי הוא נושא מורכב המשפיע באופן ישיר על הכדאיות הכלכלית של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. בעוד שמטרתו העיקרית של היטל ההשבחה היא לאפשר לרשויות המקומיות ליהנות מעליית ערך הקרקע הנובעת מפעולות תכנון, בפרויקטים של פינוי בינוי ישנם שיקולים נוספים המשפיעים על אופן יישומו.
הדבר נובע מהרצון לעודד התחדשות עירונית מחד, ומהצורך לשמור על האינטרסים הכלכליים של הרשויות המקומיות מאידך. בפרויקטים אלה, היטל ההשבחה מוטל בדרך כלל על היזם ולא על בעלי הדירות המקוריים, כחלק מהמאמץ לתמרץ את קידומם של פרויקטים אלה. עם זאת, שיעור ההיטל והאפשרות לקבל פטור ממנו משתנים בין רשויות מקומיות שונות ואף בין אזורים שונים באותה רשות, מה שמחייב בחינה של כל מקרה לגופו. במדריך הבא, המומחים של ליאם הנדסה יעמיקו בהיבטים השונים הקשורים בהיטל ההשבחה בפרויקט פינוי בינוי ובהשפעותיו.
כאשר ערכו של נכס מקרקעין עולה כתוצאה משינויים בתכנון ובנייה, הרשות המקומית זכאית לגבות תשלום מיוחד מבעל הנכס. תשלום זה, המכונה “היטל השבחה”, נועד לאפשר לרשות המקומית ליהנות מחלק מהרווח שנוצר לבעל הנכס כתוצאה מפעולות תכנון שביצעה הרשות.
ההשבחה יכולה לנבוע ממגוון סיבות, כגון הגדלת זכויות הבנייה, שינוי ייעוד הקרקע, או אישור שימושים נוספים בנכס. חשוב לציין כי החובה לשלם את ההיטל מתגבשת בעת מימוש הזכויות – כלומר, בעת מכירת הנכס או לחילופין, בעת קבלת היתר בנייה לפי התכנית החדשה.
חשוב לציין כי בפרויקטים של התחדשות עירונית, כמו תמ”א 38 או פינוי בינוי, נהוג כי היזם הוא זה שנושא בתשלום היטל ההשבחה, ולא בעלי הדירות המקוריים. זאת, כחלק מהתמריצים הניתנים לקידום פרויקטים מסוג זה.
ראוי להדגיש כי גובה היטל ההשבחה יכול להשתנות באופן משמעותי בין רשות מקומית אחת לאחרת. הדבר נובע מכך שלכל רשות מקומית יש את הסמכות לקבוע את שיעור ההיטל בתחומה, במסגרת המגבלות שנקבעו בחוק.
לדוגמה, בעוד שבאזור מסוים בעיר פלונית עשוי להיקבע היטל השבחה בשיעור של 50% מעליית ערך הנכס, באזור מסוים בעיר סמוכה ייתכן שהשיעור יעמוד על 25% בלבד. יתרה מזאת, ישנן רשויות מקומיות שבוחרות לקבוע שיעורי היטל שונים לאזורים שונים בתחומן, בהתאם למדיניות התכנון והפיתוח שלהן.
שינוי משמעותי בתחום זה נכנס לתוקף ב-1 במאי 2022, כאשר תוקן חוק התכנון והבנייה. התיקון קבע כי בפרויקטים של פינוי בינוי, שיעור היטל ההשבחה יעמוד על 25% ככלל. יחד עם זאת, ניתנה לרשויות המקומיות האפשרות לסטות מכלל זה ולקבוע שיעורים שונים (0%, 25% או 50%) באזורים שונים בתחומן, וזאת לתקופה של חמש שנים.
הבדלים אלו בשיעורי היטל ההשבחה בין רשויות ואזורים שונים יכולים להשפיע באופן משמעותי על הכדאיות הכלכלית של פרויקטים בתחום הנדל”ן. לפיכך, ליזמים, קבלנים ובעלי נכסים מומלץ לבדוק בקפידה את שיעור היטל ההשבחה החל באזור הרלוונטי טרם קבלת החלטות לגבי רכישה, מכירה או פיתוח של נכסים.
יש לציין כי הרשויות המקומיות נדרשות לפרסם את החלטותיהן בנוגע לשיעורי היטל ההשבחה באופן פומבי, על מנת לאפשר לציבור גישה למידע זה. יחד עם זאת, מומלץ תמיד להתייעץ עם אנשי מקצוע מתחום התכנון והבנייה או עם נציגי הרשות המקומית כדי לקבל את המידע המדויק והעדכני ביותר לגבי שיעורי ההיטל החלים בכל מקרה ספציפי.
בפרויקטים של פינוי בינוי, בניגוד לפרויקט תמ”א 38, אין פטור אוטומטי מהיטל השבחה. לצורך קבלת פטור בפרויקטי פינוי בינוי, יש להפעיל את ההוראה הקבועה בסעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965, המכונה “פטור ליישוב מוכרז”.
הפעלת סעיף זה כפופה לתנאים מסוימים ולהחלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. חשוב לציין כי גם במקרים בהם לא ניתן פטור, החבות בהיטל ההשבחה בפרויקטי פינוי בינוי מוטלת על היזם ולא על בעלי הדירות המקוריים, וזאת כחלק ממכלול ההסדרים הכלכליים בפרויקטים מסוג זה.
סיכום, היטל ההשבחה הוא כלי חשוב המאפשר לרשויות המקומיות ליהנות מפירות הפיתוח בתחומן, אך השוני בשיעורי ההיטל בין רשויות ואזורים שונים מחייב תשומת לב מיוחדת מצד כל העוסקים בתחום הנדל”ן והבנייה.
ליאם הנדסה גרופ היא חברת נדל”ן מובילה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, עם ניסיון של עשרים ואחת שנה. החברה מתמחה בפרויקטים מורכבים, משלבת יזמות וקבלנות, ומציעה שירותי ייזום, תכנון וביצוע מקיפים. עם הפרויקטים הבולטים שלה נמנים מוזיאון ארץ ישראל ובית ספר אליאנס בתל אביב. כיום, החברה מובילה מספר פרויקטי פינוי-בינוי משמעותיים:
לא, היטל השבחה אינו זהה בין כל הפרויקטים בתחום הפינוי בינוי. גובה ההיטל נקבע על ידי הרשות המקומית, ועשוי להשתנות בין אזורים מסוימים ברחבי העיר.
לא, משך זמן הבניה בפינוי בינוי אינו משפיע ישירות על גובה היטל ההשבחה. ההיטל נקבע על סמך עליית ערך הנכס כתוצאה מהשינוי התכנוני, ללא קשר למשך הזמן שלוקח להוציא את הפרויקט לפועל.
החובה לשלם את ההיטל מתגבשת בעת מימוש הזכויות – כלומר, בעת מכירת הנכס או קבלת היתר בנייה לפי התכנית החדשה.
כן, במקרים מסוימים ניתן להגיש בקשה לפטור או להפחתה משמעותית של היטל השבחה בפרויקטי פינוי בינוי. במצבים אלה, יש להפעיל את ההוראה הקבועה בסעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965, המכונה “פטור ליישוב מוכרז”.
כתובת
רח' שלם 3 רמת גן
טלפון
פקס
03-6093888
דוא"ל
תקנון ותנאי שימוש
מדיניות הפרטיות
האתר והמידע המצוי בו, ובכלל זאת כל המסמכים ההדמיות והתמונות, הינם להמחשה בלבד, כפופים לקבלת היתרים ואישורים על פי כל הדין ובכל מקרה הן אינם מהווים מצג ואין בהם כדי לחייב את החברה. רק הסכם חתום על ידי החברה ועל ידי הגורמים המוסמכים אצלה יחייבו את החברה . ט.ל.ח.
ליאם הנדסה 2023 © כל הזכויות שמורות
