Welcome to WordPress. This is your first post. Edit or delete it, then start writing!
כמה זמן לוקח פינוי בינוי?
עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל, זכה הדיון הציבורי בצורך במיגון מבנים לעדנה מחודשת. אף על פי כן, בולט הפער בין הצורך הדוחק במיגון מבנים לבין משך הזמן המשמעותי הנדרש לצורך הוצאתם לפועל של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל בהשוואה למדינות אחרות בעולם. בכתבה זו נפרט על הגורמים המשפיעים על תהליך פינוי בינוי ומשך הזמן הנדרש החל משלב מציאת היזם ועד לקבלת המפתחות.
תוכן עניינים
בעלי דירות רבים בישראל מעוניינים להוציא לפועל הליכי פינוי בינוי, ולא בכדי – הליכי פינוי בינוי מעלים על פי רוב בצורה משמעותית את ערכן של הדירות במתחם ומשפרים בצורה דרמטית את איכות חייהם של הדיירים המתגוררים בנכס. אף על פי כן, רבים מאותם דיירים המתעניינים בהוצאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי חוששים מהתמשכות לא רצויה של הפרויקט. אם כן, כמה זמן לוקח פינוי בינוי? כיצד ניתן להביא לקיצור בלוחות הזמנים? האם פרויקט פינוי בינוי הוא משתלם למרות לוחות הזמנים הארוכים? בכתבה הבאה נשיב בהרחבה לכל אחת מן השאלות המנויות לעיל.
אף על פי כן, לפני שנשיב על השאלה כמה זמן לוקח פינוי בינוי, נסביר בקצרה על אודות התהליך. בקווים כללים, פרויקט פינוי בינוי כולל הריסתם של מבנים ישנים המשמשים למגורים ובנייתם מחדש, לצד הקמתן של תשתיות משודרגות ויצירתם של מרחבים ציבוריים כמו פארקים, מתחמי מסחר ועוד, לרווחת התושבים. מטרתו של תהליך הפינוי בינוי היא לשפר את איכות חייהם של הדיירים במתחם וכן להביא לשדרוג המרקם העירוני ולהגדלת היצע הדיור במקום.
לאור היתרונות הרבים הטמונים בו, הפך בשנים האחרונות תהליך הפינוי בינוי לאחד מן הכלים המרכזיים בתחום ההתחדשות העירונית במדינת ישראל. המדיניות של רשויות התכנון והבנייה מעודדת ביצוע פרויקטים בתחום הפינוי בינוי ואף מעניקה לפרויקטים אלה מספר תמריצים משמעותיים, כמו פטור ממס רכישה וממס שבח ואף היתרים ייחודיים ליזמים. אף על פי כן, ולמרות התמריצים להוצאתם לפועל של פרויקטים של פינוי בינוי, על פי רוב, פרויקטים מסוג זה נמשכים זמן רב. בשורות הבאות נציג את הגורמים המשפיעים על תהליך פינוי בינוי ונשיב על השאלה כמה זמן לוקח פינוי בינוי.
גורמים המשפיעים על תהליך פינוי בינוי
על מנת להשיב על השאלה כמה זמן לוקח פינוי בינוי, יש להתייחס תחילה לגורמים השוהים אשר משפיעים על התהליך.
- שווי הקרקע: ערך הקרקע שעליה בנוי הבניין הישן מהווה גורם מרכזי. ככל ששווי הקרקע גבוה יותר, כך גדלה כדאיות הפרויקט עבור היזם והדיירים.
- עלויות הבנייה: עלויות הבנייה, הכוללות חומרי בניין, כוח אדם ואלמנטים מיסויים, משפיעות ישירות על כדאיות הפרויקט. עלייה בעלויות הבנייה עלולה להקשות על קידום פרויקטים. כך, גם סביבה של ריבית גבוהה עלולה להביא לירידה בהיקף הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט.
- ביקוש לדירות: הביקוש לדירות באזור משפיע על המחירים שניתן לקבל עבור הדירות החדשות בפרויקט פינוי בינוי. ביקוש גבוה יותר יוביל למחירי דירות גבוהים יותר, מה שיגדיל את כדאיות הפרויקט.
- מימון: היזם זקוק למימון משמעותי כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי. גיוס המימון מושפע מגורמים כמו הריבית בשוק, תנאי האשראי והיחסים של היזם עם גורמים פיננסיים.
- קבלת היתרי בניה מתאימים: קבלת היתרי בנייה מהרשויות מהווה תהליך מורכב ויכול לקחת זמן רב. עיכובים בקבלת היתרים עלולים להשפיע על לוחות הזמנים של הפרויקט ועל כדאיותו.
- סכסוכים משפטיים ודיירים סרבנים: סכסוכים בין הדיירים לבין עצמם, בין דיירים לבין היזם או בין גורמים אחרים המעורבים בתהליך עלולים להוביל לעיכובים משמעותיים בקידום הפרויקט ואף לביטולו.
- הסכמת הדיירים: כפי שנפרט בהמשך, נדרשת הסכמה של רוב הדיירים בבניין הישן כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי. קבלת הסכמה זו עשויה להיות מורכבת, שכן לא כל הדיירים יהיו מעוניינים לעזוב את דירותיהם, על אף היתרונות הרבים הגלומים בהוצאת הפרויקט לפועל.
- התנגדות שוכנים: שוכנים באזור עלולים להתנגד לפרויקט פינוי בינוי בשל חשש מפני מפגעים זמניים כמו רעש ואבק, או בשל חשש מפני שינוי אופי השכונה.
זמן ביצוע פינוי ובינוי
לאחר שפירטנו בהרחבה על קשת הגורמים העשויים להשפיע על תהליך הפינוי בינוי, נוכל להשיב על השאלה כמה זמן לוקח פינוי בינוי. משך הזמן הנדרש לצורך ביצוע פרויקט פינוי בינוי הוא ארוך יחסית, ועשוי להגיע לחמש עד עשר שנים. משך הזמן הארוך נובע מגורמים רבים, ביניהם הצורך בקבלת הסכמה של הדיירים, הדרישה לקבלת היתר בנייה ומשך הבנייה של המתחם החדש. נסביר בהרחבה על אודות כל אחד מגורמים אלה:
- הצורך בקבלת הסכמת הדיירים: על מנת לבצע פרויקט פינוי בינוי, על היזם להשיג הסכמתם של 66 אחוזים לפחות מהדיירים המתגוררים בבניינים הנכללים בפרויקט על מנת להוציא את הפרויקט לפועל. תהליך קבלת ההסכמה עשוי להימשך זמן רב, בעיקר במידה שישנם דיירים המתנגדים לביצוע העבודות.
- הצורך בקבלת היתר בניה: לאחר קבלת הסכמתם של הדיירים, על היזם להגיש בקשה לקבלת היתר בניה מן הרשות המקומית הרלוונטית. הליך קבלת ההיתר עשוי להימשך חודשים רבים. למרבה הצער, הליכי תכנון ובנייה בישראל נחשבים לארוכים במיוחד בהשוואה למדינות מערביות אחרות.
- תקופת הבנייה: בניית המתחם במסגרת פרויקט פינוי בינוי עשויה להימשך מספר שנים, בהתאם לגודלו ולמורכבותו של הפרויקט. הסיבה לכך הינה כי פינוי בינוי של מתחמי מגורים הוא פרויקט בסדר גודל משמעותי, אשר כולל את הריסתם של מבנים רבים ופיתוח של כל השטח אשר נכלל בפרויקט. כלומר, היזמים לא יסתפקו בבנייתם של בנייני מגורים חדשים, אלא אף ישפרו את התשתיות באזור ואף יבנו במקום שטחי מסחר, פארקים ועוד. חיסרון זה טומן בחובו גם יתרון משמעותי – תכניות פינוי בינוי נחשבות אטרקטיביות במיוחד הן לדיירים שנהנים מאיכות חיים גבוהה יותר בעקבות הוצאתו לפועל של הפרויקט והן לרשויות המקומיות שמעוניינות בהתחדשות עירונית.
השפעת בחירת יזם נדלן מנוסה על זמן פינוי ובינוי
בחירת יזם נדל”ן מנוסה ומקצועי היא אחד הגורמים החשובים ביותר להצלחת פרויקט פינוי בינוי, ובפרט לקיצור משך הזמן הנדרש להשלמתו בצורה משמעותית. יזם מנוסה בתחום הפינוי בינוי יביא עימו ניסיון רב בביצוע פרויקטי נדל”ן מורכבים מסוג זה, באופן שיאפשר לו להתמודד בהצלחה עם האתגרים הבירוקרטיים הטמונים בתהליך קבלת היתרי הבנייה הנדרשים, להשיג את הסכמתם של הדיירים ולקדם את הפרויקט ביעילות ובמהירות. ואכן, השפעת היזם על התשובה לשאלה כמה זמן לוקח פינוי בינוי באה לידי ביטוי במספר אספקטים מרכזיים:
- היכרות מעמיקה עם הליכי תכנון ובניה: יזם מנוסה מכיר היטב את דרישות התכנון והביצוע של פרויקטים מסוג פינוי בינוי, ויודע כיצד לקדם את התהליכים באופן יעיל מול הרשויות, קבלני המשנה והדיירים.
- איתור בעיות ופתרונן בזמן: יזם מנוסה צופה מראש אתגרים אפשריים העלולים להתעורר במהלך הפרויקט, ופועל באופן אקטיבי למציאתם של פתרונות יעילים. גישה זו מונעת עיכובים הנובעים מאי הכנה מספקת ומאפשרת התקדמות רציפה של הפרויקט.
- חברה קבלנית ויזמית תחת קורת גג אחת: בחירה בחברה המשמשת הן כחברת ייזום והן כחברה קבלנית עשויה להביא אף היא לצמצום משמעותי של משך הפרויקט.
- תקשורת רציפה ושקופה עם הדיירים: יזם נדלן מנוסה מנהל קשר עם הדיירים לאורך כל שלבי הפרויקט. תקשורת זו בונה אמון בין הצדדים ומסייעת למנוע התנגדויות ועיכובים מיותרים.
ליאם הנדסה – ניסיון רב בביצוע פרויקטים בתחום הפינוי בינוי
ליאם הנדסה היא חברת בנייה ותיקה המתמחה בביצוע פרויקטי פינוי בינוי מורכבים ברחבי הארץ. החברה נהנית מניסיון של 21 שנה בתחום, תוך הקפדה על איכות גבוהה, מקצועיות ואמינות.
ליאם הנדסה מציעה לדיירים פתרון מקיף לאורך כל שלבי הפרויקט, החל משלב התכנון ועד לשלב האכלוס. ליאם הנדסה משמשת כיזם וקבלן כאחד. גישה זו מאפשרת לחברה לספק לדיירים מענה מקיף לכל צרכיהם, תוך הקפדה על יעילות, זמינות ושירות אישי.
עם הפרויקטים השונים בתחום הפינוי בינוי שמובילה חברת ליאם הנדסה ניתן למצוא את מתחם לוד, מתחם שפירא קק”ל ראשון לציון, מתחם תלפיות ירושלים ומתחם הרב קוק בני ברק.
