חוק פינוי בינוי 66% - כמה אחוז הסכמה נדרש?

פינוי בינוי הינה תוכנית התחדשות עירונית, אשר במסגרתה מתחם מגורים קיים נהרס, ותחתיו מוקם מתחם מודרני וחדש. פינוי בינוי מתייחס לפרויקטים המתבצעים במתחם שלם, הכוללים עשרים וארבע יחידות דיור לכל הפחות. על מנת לבצע מיזם בתחום הפינוי בינוי, על המתחם שבו יבוצע הפרויקט להיות מוכרז כמיועד לפינוי בינוי על ידי המדינה.

בעבר, עמד הרוב הנדרש על מנת לאשר פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית ובהם פרויקטים מסוג פינוי בינוי על 80%. כאמור, בחוק ההסדרים של שנת 2023 אושרה באופן סופי ההפחתה ברוב הנדרש, והוא עומד כיום על 66% בלבד. במהלך שלבי הבניה, מפונים הדיירים לדירה חלופית, ואחר כך שבים לבניין המחודש ומקבלים דירה חדשה, בתנאים המוסכמים בין היזם לבין הדיירים. 

במסגרת פרויקט פינוי בינוי, מקבלים בעלי הדירות דירה משופצת בתנאים המוסכמים ביניהם לבין היזם, ועל פי רוב כרוך הפרויקט אף בחידוש סביבת המגורים, לרבות חידוש תשתיות והקמת מרחבים פתוחים כמו גינות וכן מוסדות חינוך. אף על פי שפרויקט פינוי בינוי נחשב לעסקת מכר לכל דבר ועניין, פטורים הדיירים מתשלום היטל השבחה, מס רכישה ומס שבח, שחלים על היזם בלבד. כמו כן, זכאיות אוכלוסיות מסוימות להקלות שונות ולזכויות מסוימות במסגרת תוכנית פינוי בינוי שמתקיימת במתחם המגורים שבו הם דרים. בעלי הדירות במתחם אשר מתנגדים לביצוע פרויקט פינוי בינוי עשויים להיות חשופים לתביעות מצדם של יתר בעלי הדירות בפרויקט על הנזקים שיגרום להם הסירוב. 

פינוי בינוי עשוי להתקיים במסלול אחד מבין שני מסלולים. המסלול הראשון מכונה מסלול רשויות שאותו יוזמת המדינה, ואילו המסלול השני מכונה מסלול מיסוי והוא יוצא לפועל כחלק מיוזמה פרטית. במסגרת מסלול הרשויות, מכריזה המדינה אשר יוזמת את הפרויקט על מתחם כמיועד לביצוע פינוי בינוי. במסגרת זו, אחראית הרשות המקומית על קידומה של התוכנית עד לשלבי הכנתה ואישורה במוסדות התכנון, ועד להשלמת הקמת השטחים הציבוריים כחלק מן התוכנית. בשלב שלאחר מכן, עובדת האחריות על קידומה של העסקה מול היזם לבעלי הדירות. 

במסגרת מסלול המיסוי, התוכנית נעשית כאמור ביוזמתם של בעלי הדירות המתגוררים במתחם או ביוזמתה של החברה היזמית, אשר פונים למדינה על מנת שתכריז על המתחם ככזה המיועד לצורך ביצוע פרויקט פינוי בינוי. הכרזה זו תקנה הטבות מס, והיזם הוא זה שיישא בעלותה של הכנת התכנית וקידום האישור שלה בוועדות התכנון.

במידה שהדיירים מסרבים לבצע תכנית פינוי בינוי אף על פי שישנה הסכמה של למעלה משישים ושישה אחוזים מבעלי הדירות המתגוררים במתחם, יכולים שאר הדיירים לתבוע אותם בגין הנזקים שסירובם גרם להם. אף על פי כן, ישנם מקרים שבהם יסרב אדם לביצוע עסקת פינוי ובינוי, וסירובו ייחשב כסביר, וכפועל יוצא הוא לא יהיה חייב בתשלום פיצוי לשאר הדיירים. לבסוף, אדם שמאמין שתכנית הבנייה במסגרת פרויקט פינוי ובינוי אשר עומדת לאישור פוגעת באינטרסים שלו רשאי להגיש התנגדות לאישורה של התכנית.