Welcome to WordPress. This is your first post. Edit or delete it, then start writing!
רכישת דירה המיועדת לפינוי בינוי
בשנים האחרונות הפך תחום ההתחדשות העירונית לאפיק השקעה פופולרי בקרב משקיעי נדל”ן רבים בישראל, ולא בכדי – רכישת דירה המיועדת לפינוי בינוי טומנת בחובה יתרונות רבים, לרבות עליה פוטנציאלית בערך הנכס וקבלת דירה כמו חדשה במחיר אטרקטיבי.
אף על פי כן, ראוי להדגיש כי רכישת דירה המיועדת לפינוי בינוי כרוכה בסיכונים מסוימים, שכן לא ניתן להבטיח כי הפרויקט אכן ייצא לפועל בסופו של דבר. לכן, חשוב לוודא מראש כי הפרויקט מובל על ידי חברה קבלנית מנוסה וכי התקבל אישור שאר הדיירים במתחם. במדריך הבא יציגו מומחי ליאם הנדסה את היתרונות בקניית דירה המיועדת לפינוי בינוי ויסבירו למה חשוב לשים לב לאורך התהליך.
תוכן עניינים
היתרונות בקניית דירה המיועדת לפינוי בינוי
יתרון משמעותי הנעוץ בקניית דירה המיועדת לפינוי בינוי הוא ההזדמנות ליהנות מבית כמו חדש. הדירה החדשה תהיה מרווחת ומוארת יותר ותציע תכנון אדריכלי ועיצוב מודרני. יתרון משמעותי נוסף הוא פיתוח סביבתי של מתחם המגורים, הכולל הקמת פארקים, גינות, מוסדות ציבור ושטחים מסחריים, מה שמשפר באופן משמעותי את איכות החיים של הדיירים.
רכישת דירה בפרויקט פינוי בינוי טומנת בחובה יתרון נוסף ומשמעותי: הקמת ממ”ד (מרחב מוגן דירתי) בדירות שלא היה בהן קודם לכן. כידוע, אחת מהמטרות המרכזיות של תוכניות ההתחדשות העירונית שיצאו לפועל בישראל בשנים האחרונות היא לאפשר מיגון דירות באמצעות הטלת חובת הקמת ממ”ד. לכן, גם אם תרכשו דירה המיועדת לפינוי בינוי שאינה כוללת ממ”ד, הדירה שתקבלו לאחר השלמת הפרויקט תכלול ממ”ד שיתרום לביטחונם של הדיירים ויעלה את שווי הנכס.
היתרון השלישי הגלום בקניית דירה המיועדת לפינוי בינוי הוא פוטנציאל הרווח הכלכלי הגלום בה. ואכן, פרויקטים של פינוי בינוי מאפשרים למשקיעים לראות עליה משמעותית בשוויו של הנכס. לאור העובדה שפרויקטים של התחדשות עירונית מביאים להגדלת שטח הדירה, גידול במספר החדרים ומאפיינים נוספים כמו ממ”ד, מרפסת או מעלית, ברי כי ערך הדירה צפוי לעלות בצורה משמעותית, באופן שיביא תשואה נאה על ההשקעה הראשונית.
בממוצע, השבחתה של דירה כתוצאה מהתחדשות עירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט עשוי להביא לעליה של מאות אלפי שקלים בשוויה של הדירה ואף מעבר לכך. על פי רוב, נובעת העלייה בשווי מהגידול בשטח הדירה, מתוספת המרפסת וכן לאור העובדה כי הדירה החדשה היא חדשה ומודרנית ואף כוללת ממ”ד.
אלמנט נוסף שמביא לעליית שוויה של הדירה הוא השינוי בתמהיל האוכלוסיה וכניסתה של אוכלוסיה מבוססת. זאת, מפני שכאשר עוברים בניינים תהליך של פינוי בינוי, לרוב מתקיים תהליך של תחלופת הדיירים בבניין. בעלי דירות רבים בוחרים ליהנות מהעלייה בשווי דירתם ולמכור אותה לאוכלוסייה מבוססת שמעוניינת לרכוש דירה מודרנית.
למה חשוב לשים לב בעת קניית דירה המיועדת לפינוי בינוי?
הגורם החשוב ביותר בפרויקט פינוי בינוי הוא בחירת הקבלן. הקבלן אחראי על כלל ההיבטים בפרויקט, החל בביצוע הבנייה ועד לאכלוסן של הדירות החדשות. לכן, חשוב לוודא כי הקבלן שצפוי להוביל את הפרויקט הינו קבלן בעל ניסיון מוכח בביצוע פרויקטים מורכבים בתחום ההתחדשות העירונית.
גורם נוסף שיש לבחון מראש הינו לוחות הזמנים של הפרויקט. פרויקטי פינוי בינוי עשויים להימשך מספר שנים, החל משלבי התכנון הראשוניים ועד לאיכלוס הדירות החדשות. לכן, חשוב לבדוק היטב את לוחות הזמנים המוצגים על ידי היזם ולוודא כי הם ריאליים וניתנים להשגה. מומלץ להתייחס ללוחות הזמנים כאל הערכה בלבד, ולקחת בחשבון עיכובים בלתי צפויים. כמו כן, חשוב גם לוודא שקיימים מנגנוני פיצוי מוסכמים במקרה של עיכובים משמעותיים.
כמו כן, יש לערוך מבעוד מועד בדיקה של כלל המסמכים הרלוונטיים הקשורים לפרויקט, לרבות פירוט תנאי הפינוי, זכויות הדיירים, מפרט טכני של הדירה החדשה, לוחות זמנים, מנגנוני פיצוי במקרה של איחור ועוד. רצוי להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתום ההתחדשות העירונית על מנת לוודא כי כלל המסמכים המוצגים לכם תקינים.
לבסוף, יש לוודא מראש כי אכן התקבל אישור של שאר הדיירים לביצוע הפרויקט, שכן נדרש אישור של שני שליש מן הדיירים במתחם על מנת להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי (בשלבים מאוחרים יותר אף נדרשת חתימתם של כל הדיירים). כפועל יוצא, יש לוודא כי הפרויקט זכה לאישור הדיירים וכי קיימת הסכמה רחבה לגבי תנאי הפרויקט. במידה שטרם התקבל אישור משאר הדיירים, קיים סיכון משמעותי שהפרויקט בסופו של דבר לא ייצא אל הפועל.
איך מוצאים דירות שמיועדות לפינוי בינוי?
אחד הצעדים החשובים ביותר בתהליך חיפוש דירה בפרויקט פינוי בינוי הוא איסוף מידע מקיף על סטטוס הפרויקט, על מנת לוודא כי הדירה אכן מיועדת לפינוי בינוי. מומלץ להתחיל את התהליך בבירור מעמיק עם בעל הדירה. רצוי לשאול אותו על סטטוס הפרויקט, האם התקיימו אסיפות דיירים, האם נחתם הסכם עם חברה יזמית, מהו לוח הזמנים הצפוי ועוד. יחד עם זאת, ראוי לזכור כי לבעל הדירה אינטרס במכירתה, ולכן מומלץ להימנע מלהסתפק במידע שהוא מעניק ולבצע בדיקות נוספות.
לאחר הבירור עם בעל הדירה, כדאי לשוחח עם השכנים בבניין, שכן ייתכן כי יש להם מידע נוסף על הפרויקט. לאחר מכן, יש לפנות למנהלת ההתחדשות העירונית ברשות המקומית. מנהלת ההתחדשות העירונית תוכל לספק לכם פרטים עדכניים על סטטוס המגרש שבו צפוי להיות מוקם הפרויקט ולהציג בפניכם תוכניות התחדשות עירונית באזור במידה שישנן.
ליאם הנדסה – ניסיון ומומחיות בניהול וביצוע פרויקטי פינוי בינוי
לסיכום, רכישת דירה בפרויקט פינוי בינוי היא הזדמנות נדל”נית אטרקטיבית, המאפשרת ליהנות מדירה משודרגת ומודרנית במחיר אטרקטיבי. יחד עם זאת, חשוב לנקוט בזהירות רבה ולבחון היטב את כל הסיכונים הכרוכים בכך. כפי שציינו בהרחבה, חשוב לוודא מבעוד מועד כי פרויקט הפינוי בינוי צפוי להיות מבוצע על ידי חברה קבלנית מנוסה.
חברת ליאם הנדסה, בעלת ניסיון של למעלה מ-20 שנה בתחום ההתחדשות העירונית, מציעה ללקוחותיה סל שירותים רחב ומקיף, החל משלב איתור הנכסים הפוטנציאליים ועד למסירת המפתח. הודות לשילוב הייחודי של חברה יזמית וחברה קבלנית, מובילה ליאם הנדסה פרויקטים רבים בכל רחבי הארץ בהצלחה יתרה. עם הפרויקטים שלנו בתחום הפינוי בינוי ניתן למנות מתחם פינוי בינוי של 64 דיירים ובניית 390 יח”ד חדשות בלוד, פינוי 44 יח”ד ובניית 115 יח”ד חדשות בראשון לציון ועוד.
שאלות ותשובות:
כמה זמן נמשך פרויקט פינוי בינוי?
פרק הזמן הנדרש להשלמת הבנייה משתנה מפרויקט לפרויקט ונע בין שנים בודדות לבין למעלה מעשר שנים.
האם רק בניינים ישנים עוברים פינוי בינוי?
כן, בדרך כלל רק בניינים ישנים עוברים פינוי בינוי, שכן הרציונל העומד מאחורי הפרויקט הוא שיקום המרחב העירוני והעלאת איכות החיים של דיירי המתחם.
מול מי נחתם הסכם פינוי בינוי?
הסכם פינוי בינוי נחתם בין שני צדדים עיקריים: היזם, שהוא לרוב חברה המובילה את הפרויקט, ונציגות הדיירים, המורכבת מקבוצת דיירים שנבחרה לייצג את כלל הדיירים בבניין במשא ומתן מול היזם. ההסכם מגדיר את כל ההיבטים המשפטיים והכלכליים של הפרויקט, לרבות זכויות הדיירים (גודל הדירה החדשה, פיצוי, מועד פינוי), חובות היזם (תכנון, ביצוע, מימון, אחריות), ניהול הפרויקט ועוד.
