Welcome to WordPress. This is your first post. Edit or delete it, then start writing!
פינוי בינוי זכויות הדייר
בעלי דירות בבניינים המיועדים לפינוי בינוי נהנים מהגנות הקבועות בחוק פינוי בינוי, החלות עליהם מתוקף היותם בעלי דירות במתחם המיועד לביצוע הפרויקט. מטרתן של זכויות הדייר בפרויקטים של פינוי בינוי הינה להגן על האינטרסים של בעלי הדירות בפרויקט, ולהסדיר בצורה ברורה את זכויותיהם וחובותיהם של כל הצדדים בהסכם.
כפי שנפרט בהמשך, זכויות הדיירים בפרויקט פינוי בינוי כוללים זכאות לדירה גדולה יותר מדירתם הקודמת, כיסוי מלא של שכר הדירה עבור כלל תקופת הבניה, מימון של הובלת תכולת הדירה בשלב הפינוי, המעבר למגורים הזמניים והאכלוס, בטחונות בשווי של הדירה החדשה וערבות בנקאית אוטונומית.
תוכן עניינים
זכויות הדייר פינוי ובינוי
בפרויקטים מסוג פינוי בינוי זכויות הדייר באות לידי ביטוי במספר מופעים:
- זכאות לקבלתה של דירה חדשה הגדולה מן הדירה שאותה מסרתם ליזם בבניין המיועד לפינוי.
- זכאות לקבלתו של שכר דירה בגין תקופת הבניה כולה, החל משלב פינוי הדיירים ועד למועד האכלוס בדירה החדשה.
- זכאות למימונן של הוצאות הובלה, הן בפינויה של דירתכם הישנה, הן במעבר לדירה החלופית והן במועד אכלוס הדירה החדשה.
- זכאות לקבלת ביטחונות בשוויה של הדירה החדשה וכן לקבלת ערבות בנקאית. ערבויות ובטחונות אלה מוענקות ע”י היזם ונועדות להבטחת תשלום שכר הדירה למשך כל תקופת הבניה וכן להבטחת קבלתה של דירה בתמורה למכירתן של זכויותיכם בדירתכם הישנה ליזם.
הסכמת הדיירים לפינוי ובינוי
ככלל, דיירים נהנים מרווח משמעותי במסגרת פרויקט של פינוי בינוי – הם מקבלים דירה חדשה לחלוטין, הבנויה בשטח זהה ואף גדול יותר מדירתם הישנה. בנוסף לכך, לאורך תקופת הבניה, משלם הקבלן את הארנונה ושכר הדירה במקום הדיירים, בנוסף לשאר התשלומים הנדרשים לצורך ביצוע הפרויקט, כמו שכר טרחה לעורכי דין, מיסים והובלות בין הדירות.
אף על פי כן, על מנת להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי נדרשת הסכמתם של שני שליש מן הדיירים בפרויקט. למעשה, אף כאשר מתקבל הרוב האמור של שני שלישים, כל עוד ישנו דייר המסרב להתפנות, לא ניתן דה פקטו להוציא את הפרויקט לפועל. כמעט בכל פרויקט פינוי ובינוי ניתן למצוא דייר סרבן, כאשר התנגדותם מובילה לרוב לעיכוב הפרויקט ולעתים אף לביטולו. מבחינה משפטית, סירובו של דייר נכנס לתוקף רק לאחר ששני שליש מהדיירים בפרויקט נתנו את הסכמתם.
בדרך כלל, סירוב דיירים לפרויקט פינוי בינוי נובע מקשיים בקרב אנשים מבוגרים במעבר דירה, חששים מצד דיירים בעלי מוגבלויות מכך שהדירה לא תעבור את ההתאמות הנדרשות לצרכים האישיים שלהם, דיירים סרבנים המעוניינים לסחוט מן הקבלן זכויות יתר או להגיע להסדרים טובים יותר מאלו שהגיעו אליהם שאר הדיירים בפרויקט, ועוד.
על מנת להתמודד עם סוג הסרבנים האחרון, נחקק בשנת 2006 חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (להלן: חוק פינוי בינוי פיצוי לדיירים) אשר קובע כי דיירים סרבנים, שסירובם נקבע ע”י ביהמ”ש כבלתי סביר, ייאלצו לשאת בסנקציות. הסנקציות המנויות בחוק פינוי בינוי פיצוי לדיירים הינן פינוי הדירה של הדייר הסרבן בצו בית משפט, או נשיאה בתשלום של פיצויים לבעלי דירות המסכימים להוצאת הפרויקט לפועל. 6
מה נחשב סירוב סביר של דייר?
חוק פינוי בינוי פיצוי לדיירים קבע שסירוב סביר הינו סירוב אשר נוסע מאחד מן המניעים הבאים. המניע הראשון נובע מכך שעסקת הפינוי בינוי אינה כדאית לו מבחינה כלכלית. מניע זה נחשב סביר מפני שפינוי בינוי הינה בראש ובראשונה עסקה כלכלית.
המניע השני נובע מכך שלא הוצעה חלופת מגורים למשך תקופת הבניה לדייר הסרבן. מניע זה נחשב סביר משיקולים של שמירה על רווחתו של הדייר. המניע השלישי נובע מכך שלא הוצעו לבעל הדירה הסרבן חלופות הולמות לדירה שלו.
המניע הרביעי הוא כי בעל הדירה הסרבן סובל ממוגבלות או שהוא מתגורר עם אדם הסובל ממוגבלות, ודירתו החלופית שהוצעה לו אינה מותאמת למוגבלותם. המניע האחרון הוא כי ישנן נסיבות מיוחדות מצד בעל הדירה אשר הופכות את הפרויקט לבלתי אפשרי עבורו.
פינוי בינוי זכויות הדייר - איך תשמרו על הזכויות שלכם בפינוי בינוי?
אף על פי שתהליך פינוי בינוי מציע לדיירים הזדמנות משמעותית לשדרוג איכות החיים שלהם, הוא טומן בחובו גם סיכונים משפטיים וכלכליים. על מנת להבטיח שמירה מיטבית על זכויותיכם, מומלץ לנקוט במספר צעדים.
ראשית, חשוב לדעת מראש מה מציעים לכם בתמורה לדירתכם. לפני החתמת הדיירים על העסקה, היזם מחויב לכנס אספה של כלל בעלי הדירות בפרויקט ולמסור לכל אחד מהם מסמך הכולל את עיקרי ההצעה. היזם מחויב למסור מסמך זה שבועיים לכל הפחות בטרם החתימה על העסקה, ולכלול בו מידע על העלויות הצפויות, על פרטי העסקה, על החברה היזמית ועוד.
במידה שהציעו לכם תמורה שאתם תופסים כנמוכה מדי, רצוי לנהל משא ומתן אל מול היזם. בנוסף, דייר המתלבט בנוגע לכדאיותה של עסקת הפינוי בינוי רשאי אף לפנות אל הרשות להתחדשות עירונית על מנת לקבל חוות דעת של שמאי מטעמה המתמחה בעסקאות אלה.
כמו כן, בחירה ביזם מנוסה מבטיחה אף היא שמירה על זכויות הדייר במסגרת פרויקט פינוי בינוי. יזם מנוסה בעל מוניטין מוכח יהיה בקיא בתחום, יפעל בשקיפות ויספק לכם את כל המידע הדרוש לצורך שמירה על זכויותיכם.
חברת ליאם הנדסה - מומחים בפינוי בינוי
ליאם הנדסה היא חברת יזום וקבלנות ותיקה, המתמחה בייזום, ביצוע פיתוח עסקי עבור פרויקטים יוקרתיים בתחום בניית המגורים ובנייה עבור המגזר האישי. לאורך השנים, פועלת החברה על מנת לזהות השקעות נדל”ן אטרקטיביות, תוך השקעה בנכסים במקומות מרכזיים והשבחתם.
ליאם הנדסה צברה ניסיון של למעלה מעשרים שנה בתחום הבניה, תוך ביצוע בהצלחה עשרות פרויקטים מורכבים ברחבי הארץ. ליאם הנדסה יוזמת ומבצעת בימים אלה מספר פרויקטי פינוי בינוי, ביניהם מתחם יריחו לוד, מתחם שפירא קק”ל ראשון לציון, מתחם תלפיות ירושלים ומתחם הרב קוק בני ברק.
ליאם הנדסה מבססת את פעילותה על יסודות כלכליים איתנים. החברה מחויבת לעמוד בכל התחייבויותיה כלפי הדיירים, תוך הקפדה על איכות ביצוע גבוהה ועמידה בלוחות זמנים. כמו כן, החברה מעניקה לדיירים ליווי אישי צמוד לאורך כל התהליך, החל משלב התכנון ועד לשלב האכלוס.
שאלות ותשובות:
האם דייר יכול לסרב לפרויקט פינוי ובינוי?
- יש לקבל את הסכמתם של רוב הדיירים בבניין (לרוב 66%) כדי לקדם את הפרויקט. לכן פינוי בינוי זכויות הדייר כוללות זכות לקבלת פיצויים הולמים עבור הדירה, זכות לדרוש מגורים חלופיים זמניים בתנאים הולמים וזכות להתנגד לפינוי אם לא הוצאו לו תנאים הולמים. כפועל יוצא, על פי חוק פינוי בינוי (פיצויים), אם העסקה אינה כדאית כלכלית, אם לא הוצעו חלופות מגורים למשך תקופת הבניה, אם לא הוצעו חלופות הולמות לדירה, אם הדירה אינה מתאימה למוגבלותו של הדייר או של בני ביתו או אם קיימות נסיבות מיוחדות שהופכות את העסקה לבלתי אפשרית מצד בעל הדירה, הרי שמותר לו לסרב לפרויקט פינוי בינוי.
האם יש פיצוי לדיירים בפינוי בינוי שהוצאו מדירתם?
כן, דיירים בפינוי בינוי זכאים לפיצוי כספי משמעותי כאשר הם נאלצים לעזוב את דירתם. הפיצוי נועד לפצות את הדיירים על אובדן ביתם ועל אי הנוחות הכרוכה במעבר לדירה חדשה, והוא מאפשר
מתי מותר לסרב לפינוי ובינוי?
- במסגרת פינוי בינוי זכויות הדייר, גם לאחר שהושגה הסכמתם של שני שלישים מן הדיירים, סירוב ייחשב לגיטימי במקרים הקבועים בחוק פינוי בינוי (פיצויים). להלן המקרים שבהם סירוב ייחשב לגיטימי: (1) העסקה אינה כדאית כלכלית; (2) לא הוצעו חלופות מגורים למשך תקופת הבניה; (3) לא הוצעו חלופות הולמות לדירה; (4) הדירה אינה מתאימה למוגבלותו של הדייר או של בני ביתו; (5) קיימות נסיבות מיוחדות שהופכות את העסקה לבלתי אפשרית מצד בעל הדירה.
