אחר שהשבנו על השאלה מה זה פינוי בינוי, נציג בקצרה את שלבי התהליך. השלב הראשון בתהליך פינוי בינוי הוא שלב ההתארגנות. במסגרת שלב זה, נבחרת נציגות דיירים, שתפקידה לייצג את דיירי הפרויקט מול היזם ולבחור בעורך דין שילווה את הפרויקט. בשלב השני, נדרשים הדיירים לבחור יזם. חשוב לבחור ביזם בעל ניסיון מוכח בביצוע פרויקטים קודמים בתחום ההתחדשות העירונית. 

השלב השלישי בתהליך פינוי בינוי הוא שלב החתימה על ההסכם. במסגרת שלב זה, מוודאים הצדדים שההסכם מגדיר לוחות זמנים ברורים לכל שלבי הפרויקט. בשלב הרביעי, נקבעת התמורה שאותה מקבלים הדיירים במסגרת הפרויקט. לרוב, התמורה הינה דירה חדשה בפרויקט. 

מקובל שכתנאי לפינוי הדירות בפרויקט, ימסור היזם לדיירים ערבות חוק מכר בשווי דירותיהם החדשות. בנוסף, על היזם למסור ערבות בנקאית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למועד מסירת הדירות החדשות לדיירים. 

השלב האחרון במסגרת פינוי בינוי שלבים הוא שלב הבנייה. שלב זה כולל מספר אבני דרך עיקריות. תחילה, יפונו הדיירים ויעברו למגורים זמניים. לאחר מכן יהרסו המבנים החדשים ויפנו מקום לבנייה החדשה. לאחר מכן, ייבנה פרויקט חדש הכולל דירות חדשות, שטחים ציבוריים ותשתיות. לבסוף, יאוכלסו הדירות החדשות. לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, פרויקט פינוי בינוי נמשך בממוצע בין 10 ל-20 שנה מיום תחילת הפרויקט ועד לשלב האכלוס.

על מנת להשיב על השאלה כמה זמן לוקח פינוי בינוי, יש להתייחס תחילה לגורמים השוהים אשר משפיעים על התהליך. 

• שווי הקרקע: ערך הקרקע שעליה בנוי הבניין הישן מהווה גורם מרכזי. ככל ששווי הקרקע גבוה יותר, כך גדלה כדאיות הפרויקט עבור היזם והדיירים.
• עלויות הבנייה: עלויות הבנייה, הכוללות חומרי בניין, כוח אדם ואלמנטים מיסויים, משפיעות ישירות על כדאיות הפרויקט. עלייה בעלויות הבנייה עלולה להקשות על קידום פרויקטים. כך, גם סביבה של ריבית גבוהה עלולה להביא לירידה בהיקף הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט.
• ביקוש לדירות: הביקוש לדירות באזור משפיע על המחירים שניתן לקבל עבור הדירות החדשות בפרויקט פינוי בינוי. ביקוש גבוה יותר יוביל למחירי דירות גבוהים יותר, מה שיגדיל את כדאיות הפרויקט.
• מימון: היזם זקוק למימון משמעותי כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי. גיוס המימון מושפע מגורמים כמו הריבית בשוק, תנאי האשראי והיחסים של היזם עם גורמים פיננסיים.
• קבלת היתרי בניה מתאימים: קבלת היתרי בנייה מהרשויות מהווה תהליך מורכב ויכול לקחת זמן רב. עיכובים בקבלת היתרים עלולים להשפיע על לוחות הזמנים של הפרויקט ועל כדאיותו.
• סכסוכים משפטיים ודיירים סרבנים: סכסוכים בין הדיירים לבין עצמם, בין דיירים לבין היזם או בין גורמים אחרים המעורבים בתהליך עלולים להוביל לעיכובים משמעותיים בקידום הפרויקט ואף לביטולו.
• הסכמת הדיירים: כפי שנפרט בהמשך, נדרשת הסכמה של רוב הדיירים בבניין הישן כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי. קבלת הסכמה זו עשויה להיות מורכבת, שכן לא כל הדיירים יהיו מעוניינים לעזוב את דירותיהם, על אף היתרונות הרבים הגלומים בהוצאת הפרויקט לפועל.
• התנגדות שוכנים: שוכנים באזור עלולים להתנגד לפרויקט פינוי בינוי בשל חשש מפני מפגעים זמניים כמו רעש ואבק, או בשל חשש מפני שינוי אופי השכונה.

הגורם החשוב ביותר בפרויקט פינוי בינוי הוא בחירת הקבלן. הקבלן אחראי על כלל ההיבטים בפרויקט, החל בביצוע הבנייה ועד לאכלוסן של הדירות החדשות. לכן, חשוב לוודא כי הקבלן שצפוי להוביל את הפרויקט הינו קבלן בעל ניסיון מוכח בביצוע פרויקטים מורכבים בתחום ההתחדשות העירונית. 

גורם נוסף שיש לבחון מראש הינו לוחות הזמנים של הפרויקט. פרויקטי פינוי בינוי עשויים להימשך מספר שנים, החל משלבי התכנון הראשוניים ועד לאיכלוס הדירות החדשות. לכן, חשוב לבדוק היטב את לוחות הזמנים המוצגים על ידי היזם ולוודא כי הם ריאליים וניתנים להשגה. מומלץ להתייחס ללוחות הזמנים כאל הערכה בלבד, ולקחת בחשבון עיכובים בלתי צפויים. כמו כן, חשוב גם לוודא שקיימים מנגנוני פיצוי מוסכמים במקרה של עיכובים משמעותיים.

כמו כן, יש לערוך מבעוד מועד בדיקה של כלל המסמכים הרלוונטיים הקשורים לפרויקט, לרבות פירוט תנאי הפינוי, זכויות הדיירים, מפרט טכני של הדירה החדשה, לוחות זמנים, מנגנוני פיצוי במקרה של איחור ועוד. רצוי להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתום ההתחדשות העירונית על מנת לוודא כי כלל המסמכים המוצגים לכם תקינים.

לבסוף, יש לוודא מראש כי אכן התקבל אישור של שאר הדיירים לביצוע הפרויקט, שכן נדרש אישור של שני שליש מן הדיירים במתחם על מנת להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי (בשלבים מאוחרים יותר אף נדרשת חתימתם של כל הדיירים). כפועל יוצא, יש לוודא כי הפרויקט זכה לאישור הדיירים וכי קיימת הסכמה רחבה לגבי תנאי הפרויקט. במידה שטרם התקבל אישור משאר הדיירים, קיים סיכון משמעותי שהפרויקט בסופו של דבר לא ייצא אל הפועל.

לפני שניכנס לעובי הקורה, יש לציין שזכויות קשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית נקבעו במסגרת שלושה דברי חקיקה מרכזיים. דבר החקיקה הראשון הינו חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), התשס”ו-2006, אשר מתייחס לפרויקטים במסגרת פינוי בינוי. דבר החקיקה השני הוא חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2006, אשר עוסק בפרויקטים מסוג תמ”א 38. דבר החקיקה השלישי הינו חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963, אשר מתייחס להיבטי מיסוי בפרויקטים של התחדשות עירונית. 

בקצרה, בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, בעלי בדירות זכאים לתמורה בהתאם לקבוע בהסכם שעליו חתמו עם יזם הפרויקט. אף על פי כן, בני הגיל השלישי זכאים לתמורה ייחודית ולשלל אפשרויות בחירה החורגות מאלה שייתר בעלי הדירות בפרויקט זכאים להן. כך, במידה שהיזם לא הציג בפניו של בעל הדירה הקשיש את כל האפשרויות שהוא זכאי לקבל, אותו בעל דירה יכול לסרב להשתתף בפרויקט, וסירובו לא ייחשב כסירוב בלתי סביר שגורר סנקציות שונות.

כפי שנסביר להלן, היקף הזכות תלוי בגילו ובמצבו של בעל הדירה. כך, בעל דירה שהיה בן שבעים ומעלה במועד שבו נחתמה העסקה יהיה זכאי לזכויות בהיקף מצומצם יותר בהשוואה לבעל דירה שהיה בן שבעים וחמש ומעלה או שהיה חולה סופני במועד  שבו נחתמה העסקה.