העיר לוד מהווה כר פורה לפרויקטים התחדשות עירונית, הודות למדיניות עירונית תומכת, מיקומה האסטרטגי ומבנה אורבני המאפשר פיתוח משמעותי. מתחם יריחו בלוד, אחד מהפרויקטים המשמעותיים של חברת ליאם הנדסה בעיר, ממחיש היטב את הפוטנציאל הטמון בפינוי בינוי בעיר.

פרויקט פינוי בינוי מתחם יריחו בלוד ממוקם במרכז העיר ומתפרש על שטח נרחב. הפרויקט כולל פינוי של 64 יחידות דיור ישנות ובניית 370 יחידות דיור חדשות במגדלים מודרניים ובבנייה מרקמית המשתלבת בסביבה וכוללת מרכז מסחרי מודרני לצד מבני המגורים. במקום דירות קטנות, ישנות ובעלות תשתיות מתיישנות, יקבלו התושבים דירות מרווחות החל מ-3 חדרים ועד דירות 5 חדרים מפוארות ופנטהאוזים יוקרתיים, כולם בסטנדרט בנייה גבוה ובעיצוב מודרני.

מה שהופך את לוד לאטרקטיבית במיוחד עבור יזמים ורוכשי דירות כאחד הוא השילוב הנדיר של מחירים סבירים יחסית למרכז, יחד עם פוטנציאל השבחה משמעותי. בשנים האחרונות אנו עדים לעליית מחירים מתמדת בלוד, כאשר דירות בפרויקטים חדשים נמכרות במחירים גבוהים משמעותית מאלו שנרשמו לפני חמש שנים בלבד. מומחי נדל”ן רבים מעריכים כי מגמה זו תימשך, כאשר פרויקטים פינוי בינוי איכותיים כמו אלו של ליאם הנדסה מובילים את המגמה.

המיקום האטרקטיבי של לוד מתבטא לא רק בקרבה לתל אביב, אלא גם בקרבה לנמל התעופה בן גוריון, לצירי תנועה מרכזיים כמו כביש 1, כביש 6 וכביש 40 ולמוקדי תעסוקה משמעותיים. בשנים האחרונות הקימו בלוד מטות של בנקים גדולים, חברות היי-טק וחברות ביטוח, המספקים אלפי מקומות עבודה איכותיים לתושבי האזור.

מס רכישה

בדירות חדשות מקבלן, מס הרכישה עשוי להיות גבוה יותר מאשר בדירות יד שנייה, פשוט מכיוון שמחיר הבסיס של הדירה עצמה גבוה יותר. מדרגות המס משתנות מעת לעת, אך התשלום יכול להגיע לאחוזים משמעותיים מערך הדירה. חשוב לזכור כי רוכשי דירה ראשונה עשויים להיות זכאים להקלות שונות.

שכר טרחת עורך דין

למרות שהחוק מגביל את הקבלן לגבות מקסימום 5,770.77 ש”ח + מע”מ עבור שכר טרחת עורך דין, רבים מעדיפים לשכור שירותי עורך דין עצמאי שייצג את האינטרסים שלהם בלבד. עלות זו נעה בין 0.5% ל-1.5% מערך העסקה, תלוי במורכבות העסקה והמוניטין של עורך הדין.

רישום בטאבו

בדירות חדשות, הרישום בטאבו אינו מיידי ויכול להימשך שנים. הוצאות רישום הבית המשותף, התשריטים והמסמכים הנדרשים מוערכות באלפי שקלים נוספים מעבר לתשלום הראשוני לעורך הדין.

חיבורים לתשתיות

עלויות ייחודיות לדירות חדשות כוללות חיבור ראשוני לחשמל, גז, מים וכבלים. אלו תשלומים שמועברים ישירות לספקי השירותים ומסתכמים בכמה אלפי שקלים.

הוצאות משכנתא

נטילת המשכנתא טומנת בחובה הוצאות שונות ומגוונות שיש לקחת בחשבון מראש.

תוספות ושינויים בדירה

בדירות מקבלן, כל שינוי מהתכנית המקורית כרוך בתשלום נוסף. החל משינוי מיקום נקודות חשמל, דרך הזזת קירות ועד לשינויים בתוכנית האינסטלציה. אלו עלויות שיכולות להצטבר למאות ואף אלפי שקלים.

שדרוג מפרט טכני

המפרט הבסיסי של הקבלן לרוב כולל חומרים בסיסיים. שדרוג לאריחים איכותיים יותר, דלתות משודרגות, ברזים וכיורים ברמה גבוהה יותר יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים.

העיר ראשון לציון, שנוסדה בשנת 1882, מתאפיינת במרקם עירוני מגוון הכולל שכונות ותיקות לצד אזורים חדשים ומתפתחים. בשנים האחרונות, העירייה שמה דגש מיוחד על קידום פרויקטי פינוי בינוי במטרה לחדש את פני העיר ולספק פתרונות דיור מתקדמים לתושביה. אחד הפרויקטים המשמעותיים בעיר הוא מתחם שפירא בהובלת חברת ליאם הנדסה, בו מתוכנן פינוי של 34 יחידות דיור ישנות ובמקומן יוקמו שני מגדלים מודרניים שיכללו 110 יחידות דיור בגדלים שונים. במקביל, באזור המערב הישן של העיר, מתבצע פרויקט הדרים 7-9, המציע דירות חדשות בנות 3-5 חדרים ופנטהאוזים, תוך שמירה על אופי השכונה המיוחד.

התכנון העירוני בראשון לציון מתבסס על ראייה כוללת של צרכי העיר והתושבים. בתוך כך, מושם דגש מיוחד על יצירת מרחבים ציבוריים איכותיים, שיפור מערך התחבורה הציבורית והקמת מבני ציבור חדשים שישרתו את האוכלוסייה הגדלה של העיר. הפרויקטים החדשים מתוכננים תוך התחשבות בעקרונות של בנייה ירוקה ויעילות אנרגטית, מה שמבטיח איכות חיים גבוהה לדיירים ועלויות תחזוקה נמוכות יותר לטווח הארוך.

ואכן, הניסיון המצטבר בעיר מראה כי פרויקטי פינוי בינוי מצליחים במיוחד כאשר קיים שיתוף פעולה הדוק בין כל הגורמים המעורבים – העירייה, היזמים, והתושבים. שיתוף פעולה זה מאפשר התמודדות יעילה עם אתגרים, קיצור לוחות זמנים, והשגת תוצאות מיטביות עבור כל הצדדים.

תהליכי פינוי בינוי בירושלים מתאפיינים בגישה ייחודית המותאמת לאופי המיוחד של העיר. בשכונת תלפיות, למשל, מתוכנן פרויקט מרשים בהובלת חברת ליאם הנדסה הכולל מספר מבנים משמעותיים, המשלב בין מגורים איכותיים למרחבים ציבוריים מטופחים. הפרויקט נמצא בשלבי תכנון ומבטיח להפוך את האזור למוקד עירוני חדש ותוסס, המשלב את היתרונות של מגורים מודרניים עם הקסם הייחודי של ירושלים.

התכנון האדריכלי המודרני בפרויקטים אלו מקפיד על שילוב הרמוני בין החדש לישן, תוך שימוש בחומרים איכותיים ועיצוב המתכתב עם האדריכלות הירושלמית המסורתית. המבנים החדשים מתוכננים עם מרפסות מרווחות המאפשרות ליהנות מהנוף הירושלמי המרהיב, לובי מפואר, ומערכות מתקדמות המבטיחות נוחות מקסימלית לדיירים.

הפרויקטים החדשים מביאים איתם בשורה של חדשנות טכנולוגית בתחום הבנייה. הדירות החדשות מצוידות במערכות חכמות לניהול אנרגיה, מערכות אבטחה מתקדמות ותשתיות תקשורת מהירות. המבנים עצמם מתוכננים לפי תקני הבנייה הירוקה המחמירים ביותר, תוך שימוש בחומרי בידוד איכותיים המבטיחים יעילות אנרגטית גבוהה וחיסכון בהוצאות התחזוקה השוטפות.

מעבר לשדרוג הפיזי של המבנים, פרויקטי פינוי בינוי בירושלים מביאים איתם מהפכה של ממש בכל הנוגע לאיכות החיים. החל ממרתפי חניה מרווחים המספקים פתרון לבעיית החניה הכאובה בעיר, דרך מועדוני דיירים ומרחבים קהילתיים משותפים, ועד לגינות מטופחות ופארקים שכונתיים. כל אלה יוצרים סביבת מגורים המשלבת את היתרונות של בנייה מודרנית עם האווירה הקהילתית החמה המאפיינת את ירושלים.

חשוב להדגיש את ההיבט של התכנון הקהילתי בפרויקטים אלו. הבנייה החדשה מתוכננת כך שתתמוך בחיי הקהילה ותעודד אינטראקציה חברתית בין הדיירים. לובאים מרווחים, גינות משותפות, ומרחבי משחק לילדים – כל אלה מתוכננים כך שיאפשרו לשכנים להכיר זה את זה וליצור קשרים קהילתיים משמעותיים.

קבלן בנייה הוא הגורם המרכזי האחראי על הפיכת החלום למציאות בכל פרויקט בנייה. תפקידו מתחיל בשלב התכנון המוקדם, שם הוא מספק ייעוץ מקצועי לגבי היתכנות הפרויקט, עלויות צפויות, ואתגרים אפשריים. בשלב הביצוע, הקבלן מנצח על מלאכת הבנייה המורכבת, מנהל צוותי עבודה מקצועיים, מתאם בין בעלי מקצוע שונים, ומוודא עמידה בסטנדרטים ובתקנים הנדרשים.

הקבלן אחראי על רכש חומרי הגלם, ניהול לוגיסטי של האתר, תיאום מול רשויות וגורמי פיקוח, וניהול התקציב. הוא מהווה את החוליה המקשרת בין כל הגורמים המעורבים בפרויקט – מהאדריכל והמהנדס ועד לאחרון הפועלים באתר. תפקידו כולל גם ניהול סיכונים, התמודדות עם אתגרים בלתי צפויים, ושמירה על בטיחות העובדים והסביבה.

בנוסף, קבלן מקצועי אחראי על בקרת איכות קפדנית לאורך כל שלבי הבנייה, החל מבדיקת טיב חומרי הגלם וכלה בביצוע בדיקות איכות למערכות השונות לפני מסירת הנכס. לאחר השלמת הבנייה, הקבלן ממשיך ללוות את הלקוח בתקופת הבדק והאחריות, ומטפל בכל תיקון או התאמה נדרשת.

חברת יזמות נדל”ן היא הגורם המוביל והמתכלל בכל פרויקט נדל”ן משמעותי. היא אחראית על זיהוי הזדמנויות עסקיות, רכישת קרקעות, תכנון הפרויקט, השגת אישורים ורישיונות וניהול כל שלבי הביצוע. תפקידה כולל גם את הניהול הפיננסי של הפרויקט, גיוס המימון הנדרש והתקשרות עם כל הגורמים המקצועיים הנדרשים להצלחת הפרויקט.

האחריות של חברת היזמות מתחילה בשלב המקדמי של איתור הקרקע או הנכס המתאים. בשלב זה, החברה מבצעת ניתוח מעמיק של הפוטנציאל הכלכלי, בוחנת את המצב התכנוני והמשפטי ומעריכה את היתכנות הפרויקט. לאחר מכן, החברה מובילה את תהליך התכנון המפורט, כולל עבודה מול אדריכלים, מהנדסים ויועצים מקצועיים שונים.

בתחום ההתחדשות העירונית, תפקידה של חברת היזמות מורכב במיוחד. היא נדרשת לנהל משא ומתן מול דיירים קיימים, להתמודד עם אתגרים משפטיים וביורוקרטיים ולתכנן את הפרויקט תוך התחשבות במגבלות הקיימות ובצרכי הדיירים. חברה יזמית מקצועית תדע לאזן בין האינטרסים השונים ולהוביל את הפרויקט להצלחה.

שלב הביצוע מחייב מהחברה היזמית יכולות ניהול גבוהות. עליה לתאם בין עשרות ספקים וקבלני משנה, לנהל את התקציב באופן קפדני ולוודא עמידה בלוחות הזמנים. במקביל, עליה לשמור על קשר רציף עם הרוכשים ולספק להם מידע שוטף על התקדמות הבנייה.

חברת בנייה מודרנית היא הרבה יותר מאשר גוף המבצע עבודות בנייה בלבד. היא משלבת מגוון רחב של תחומי מומחיות ואחריות. חברות בנייה ויזמות אחראיות על כל שרשרת הערך של הפרויקט, החל משלב התכנון הראשוני ועד למסירת המפתח לדיירים. התפקיד כולל ניהול פיננסי מורכב, תיאום בין גורמים רבים, עמידה בדרישות רגולטוריות מחמירות והקפדה על סטנדרטים גבוהים של איכות ובטיחות.

בשנים האחרונות אנו עדים גם להתפתחות של חברות בנייה המתמחות בבנייה ירוקה ובת קיימא. חברות אלו מתמקדות בשימוש בחומרים ידידותיים לסביבה, בהטמעת מערכות חסכוניות באנרגיה, ובתכנון המתחשב בעקרונות של קיימות. מגמה זו משקפת את השינוי בתפיסה הצרכנית ואת הדרישה הגוברת למבנים שמתחשבים בסביבה.

חברות הבנייה אחראיות גם על ניהול הקשר עם רשויות התכנון, קבלת היתרים נדרשים, וניהול מערכת היחסים עם ספקים וקבלני משנה. בנוסף, הן נדרשות להתמודד עם אתגרים סביבתיים, לעמוד בתקני בנייה ירוקה, ולהתאים את עצמן לדרישות המשתנות של השוק.

קבלן הביצוע משמש כמנצח התזמורת של פרויקט הבנייה, אחראי על הרמוניה מושלמת בין כל המרכיבים והגורמים המעורבים. מעורבותו מתחילה כבר בשלבי התכנון המוקדמים, שם הוא מביא את נקודת המבט הביצועית החיונית להצלחת הפרויקט וממשיכה הרבה מעבר למסירת המפתח לדיירים, עם מתן אחריות ארוכת טווח על איכות הבנייה.

האחריות המקיפה של קבלן הביצוע כוללת ניהול מערכת מורכבת של משימות ותהליכים. בתחום ניהול הזמן, הוא אחראי על תכנון ותזמון מדויק של כל שלבי העבודה, תוך התחשבות במגוון רחב של גורמים משפיעים. בהיבט הפיננסי, עליו לנהל את התקציב באופן קפדני, לבצע מעקב אחר הוצאות ולזהות מראש אפשרויות לחיסכון והתייעלות.

בתחום ניהול משאבי האנוש, קבלן הביצוע מנהל צוות עובדים מקצועי, מתאם בין קבלני משנה שונים ומוודא שכל אחד מבעלי המקצוע מבצע את עבודתו בהתאם לסטנדרטים הנדרשים. במקביל, הוא אחראי על רכש חומרים, ניהול מלאי, והבטחת זמינות הציוד הנדרש בכל שלב של הפרויקט.

בדיקת סטטוס הפרויקט חשובה במיוחד על מנת לוודא שהפרויקט מתקדם על פי לוחות הזמנים והתוכניות שהוגדרו מראש, תוך התמודדות עם האתגרים הבירוקרטיים והטכניים שבדרך. במאמר זה נעמיק בשלבים השונים בפרויקטי פינוי בינוי, נפרט את הסוגים השונים של פרויקטים בתחום ונסביר כיצד ניתן לעקוב אחר התקדמות הפרויקט.

בקווים כלליים, נציין כי פינוי בינוי הוא תהליך מורכב שבו נהרסים מבנים ישנים ומוקמים במקומם מבנים חדשים, וזאת במטרה לחדש את המרחב העירוני ולשפר את איכות החיים באזור. קיימים סוגים שונים של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בכלל והפינוי בינוי בפרט, כאשר כל סוג מתאים למאפיינים השונים של האזור שבו הוא מתבצע. סוג אחד של פרויקט כולל פינוי בינוי של בנייני מגורים ישנים והקמה של מבנים חדישים במקומם, בדרך כלל תוך הגדלת מספר הדירות ושדרוג תנאי המגורים עבור הדיירים. סוג נוסף הוא התחדשות עירונית שמשלבת בין מגורים, מסחר, משרדים ושטחים ציבוריים, במטרה ליצור מרחב עירוני מגוון, פעיל ותוסס שמעודד גם פעילות כלכלית.

ישנם גם פרויקטים רחבי היקף שמתמקדים בפינוי ובינוי של שכונות שלמות, הכוללים עשרות או מאות מבנים. פרויקטים אלה מביאים לשינוי משמעותי במראה ובאופי השכונה ודורשים תכנון מדויק של תשתיות ושיתוף פעולה בין גופים רבים. פרויקטים נוספים מתמקדים לאורך צירי תחבורה מרכזיים כמו מסילות רכבת או תחנות רכבת קלה, במטרה לנצל את הקרבה לתחבורה ציבורית ולעודד מגורים בסביבת מרכזי תחבורה. בנוסף לכך, ישנם מקרים שבהם משלבים בין שימור מבנים קיימים בעלי ערך היסטורי לבין הקמת מבנים חדשים באותו האזור, וכך נשמרת מורשת מקומית לצד פיתוח מתקדם. 

השלבים המרכזיים של פרויקט פינוי בינוי מתפרשים על פני מספר שנים ומחולקים למספר שלבים חשובים. בתחילה, יש לגבש את תוכנית בניין העיר (תב”ע) ולהציגה בפני הוועדה המקומית ומשרד השיכון. שלב זה כולל גם תכנון של פרוגרמה המתאימה לצרכים הספציפיים של הפרויקט, והוא עשוי להימשך בין שנה לשנתיים. לאחר אישור התוכנית, נדרש להוציא היתרי בנייה, תהליך שעשוי לארוך עד תשעה חודשים נוספים. שלב זה דורש התמודדות עם דרישות בירוקרטיות רבות ובדיקת עמידה בתקנים עירוניים. בשלב הבא מתחילה הבנייה עצמה, אשר כוללת עבודות עפר, בניית שלד המבנים והתקנת תשתיות. פרויקטים גדולים ומורכבים יכולים לארוך בין שלוש לחמש שנים. לאחר סיום הבנייה, הדירות נמסרות לדיירים החדשים, תוך הקפדה שהן עומדות בסטנדרטים שנקבעו בחוזים שנחתמו.

ראשון לציון עוברת בשנים האחרונות תהליך התחדשות מרשים, המתבטא בפיתוח שכונות חדשות ובהתחדשות עירונית נרחבת. העיר מצויה בעיצומה של תנופת בנייה משמעותית, עם הקמת ארבע שכונות חדשות במערב העיר: חצבים, רקפות, נוריות ונרקיסים. שכונות אלו, שנבנות על שטח שפונה ממחנה צריפין, כבר החלו להתאכלס ומושכות אליהן אוכלוסייה צעירה ודינמית.

בנוסף, העיר צפויה להתרחב עוד יותר עם פינויו של הבסיס הצבאי “מטווח 24” במערב העיר, שיאפשר את בנייתן של כ-10,000 יחידות דיור נוספות ויפתח נתיבי גישה חדשים לחוף הים, באופן שצפוי להגביר את האטרקטיביות של העיר ולהשפיע על מחירי הנדל”ן בטווח הארוך.

במקביל, ראשון לציון משקיעה בפיתוח תשתיות תחבורה מתקדמות, כולל הקו הירוק של הרכבת הקלה ומסילת 431 שתחבר בין תחנות הרכבת בעיר. שיפורים אלה בנגישות צפויים להגביר את הביקוש לדירות באזורים שונים בעיר.