Menu
Welcome to WordPress. This is your first post. Edit or delete it, then start writing!
בשנים האחרונות, ענף ההתחדשות העירונית צובר תאוצה בישראל. כפועל יוצא, המונחים “פינוי בינוי” ו-“תמ”א 38” הפכו לביטויים שגורים בעולם הנדל”ן. אף על פי כן, רבים אינם מודעים להבדלים בין שני סוגי הפרויקטים.
בעוד שתוכנית תמ”א 38 מתמקדת בחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ”א 38/1) או הריסה ובנייה מחדש של בניין ספציפי (תמ”א 38/2), פינוי בינוי עוסקת בהרס של מתחם מבנים שלם ובניית מבנים חדשים במקום כלל המבנים במתחם.
שתי התוכניות נועדו לשפר את איכות החיים של הדיירים, להעלות את ערך הנכסים ולהגביר את הביטחון. במאמר זה נעמיק בהבדלים בין שני המסלולים, נבחן את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהן, ונציג את הפרויקטים הרלוונטיים של חברת ליאם הנדסה בתחום ההתחדשות העירונית.
ניתן למצוא הבדלים בין פרויקטים של תמ”א 38 לבין פרויקטים של פינוי בינוי כבר בשלבים הראשוניים של כל פרויקט. כך, בפרויקט פינוי בינוי נדרשת הסכמתם של כלל בעלי הזכויות במתחם לצורך הגשת תכנית בנין עיר (תב”ע) לצרכי ביצוע פינוי ובינוי במתחם, והסכמה של שישים ושישה אחוז מן הדיירים תאפשר את הגשתה של תביעה לחיוב דייר סרבן. לעומת זאת, פרויקט תמ”א 38 מחייב הסכמה של שמונים אחוז מבעלי הזכויות במבנה לצורך ייזום פנייה למפקח על הבתים המשותפים וקבלת אישור מהנדס.
התמורה שממנה נהנים דיירים בפרויקטים תמ”א 38 הינה מבנה מגורים מחודש שעומד בתקנים מחמירים נגד רעידות אדמה, כמו גם תוספת לדירתם הקיימת (על פי רוב התוספת הינה ממ”ד ומרפסת) וכן שדרוג של תשתיות המבנה. לעומת זאת, בפרויקט פינוי ובינוי, יהיו זכאים בעלי הזכויות לדירה חדשה וגדולה בהרבה, בעלת מרפסת, מעלית, חנייה וכן הלאה. בנוסף, לאור העובדה שבפרויקטים של פינוי בינוי מתחם מגורים שלם נהר ונבנה מחדש, הדיירים מרוויחים מגוון רחב של שטחים ציבוריים שנועדים להנאתם, כמו פארקים, גינות משחקים ועוד.
משך הזמן לסיום פרויקט תמ”א 38 קצר יותר באופן יחסי ונמשך בממוצע בין שנה לחמש שנים. פרויקט פינוי בינוי, לעומת זאת, מורכב וארוך יותר, והוא עשוי להימשך מספר שנים בשל תהליכים בירוקרטיים מורכבים יותר הכוללים קבלת אישורים, תכנון ובנייה מחדש של אזור שלם. כתוצאה מכך, במקרים רבים נמשך פרויקטים פינוי בינוי קרוב לעשר שנים מרגע קבלת אישור דיירי המתחם ועד למסירת המפתחות.
הן פרויקטים מסוג תמ”א 38 והן פרויקטים של פינוי בינוי מאפשרים לדיירים ליהנות מהקלות מס, לאור האינטרס הציבורי הגלום בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. כך, בשני סוגי הפרויקטים, ייהנו הדיירים מפטור ממס שבח ואילו היזם ישלם את מס הרכישה. הקריטריונים הנדרשים לצורך הפטור בפרויקט תמ”א 38 הם שהדיירים יקבלו דירה אחת בלבד, שגודלה עומד על 25 אחוזים יותר מן הדירה המקורית שלהם לכל היותר. בפרויקטים של פינוי בינוי, הפטור ממס שבח תלוי בקריטריונים שונים התלויים בשווי הדירה החדשה ומשתנים מפרויקט לפרויקט.
תמ”א 38 ופינוי בינוי שניהם מציעים יתרונות משמעותיים, אך כל אחד מהם מתאים למצבים שונים ולצרכים שונים. תמ”א 38/1 מאפשר חיזוק ושדרוג מהיר יחסית של מבנים קיימים, מה שמהווה פתרון מהיר ויעיל להגברת הבטיחות ואיכות החיים.
התמורה הפוטנציאלית המתקבלת מהפרויקט, כגון תוספת מרפסות וממ”דים, יכולה לשפר את איכות החיים של הדיירים בתוך זמן קצר. לעומת זאת, פינוי בינוי מציע פתרון רחב היקף יותר, הכולל בניית מבנים חדשים לחלוטין עם תשתיות מודרניות ומשודרגות. הדיירים מקבלים דירות חדשות בבניינים מודרניים, מה שמעלה את ערך הנכסים בצורה משמעותית ומשפר את איכות החיים לטווח הארוך.
לעומתם, תמ”א 38/2 מאפשר לדיירים ליהנות מכל העולמות, שכן הדיירים נהנים ממבנה חדש לחלוטין, והזמן הנדרש לצורך השלמת הפרויקט קצר מהזמן הנדרש לצורך ביצוע פינוי ובינוי. לעומת זאת, במסגרת פרויקט מסוג תמ”א 38/2, הדיירים אינם נהנים מהשטחים הציבוריים הנרחבים שמוצעים לדיירים במסגרת פרויקט פינוי ובינוי.
למרות היתרונות המשמעותיים, לתמ”א 38 ופינוי בינוי יש גם חסרונות שיש לקחת בחשבון. תמ”א 38/1 יכולה להיות פרויקט מורכב מבחינה הנדסית, ולעיתים הדיירים נאלצים להתמודד עם רעש והפרעות משמעותיות במהלך תקופת הבנייה.
בנוסף, בפרויקטים אלו קיימת הגבלה מסוימת על היקף השדרוגים שניתן לבצע. בפינוי בינוי ותמ”א 38/2, עם החסרונות ניתן למנות את מורכבות התהליך והתמשכותו לאורך זמן רב, כאשר הדיירים נדרשים לפנות את דירותיהם ולהתגורר במקומות חלופיים לתקופה ממושכת. כמו כן, קיימת תלות גבוהה בהחלטות של הרשויות המקומיות והממשלה, מה שעלול לעכב את התחלת הפרויקט ואת ביצועו.
כיום, שני הכלים המשמעותיים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית הם פינוי בינוי ותמ”א 38. חברת ליאם הנדסה, חלוצה בתחום ההתחדשות העירונית, מציעה מגוון רחב של פרויקטים מסוג תמ”א 38, לצד פרויקטים של פינוי בינוי.
הפרויקטים של החברה בתחום פינוי בינוי כוללים את מתחם יריחו בלוד, מתחם שפירא קק”ל בראשון לציון, מתחם תלפיות בירושלים ומתחם הרב קוק בבני ברק. בתחום ה-תמ”א 38, החברה מבצעת פרויקטים בבניינים כגון אוסישקין 40 ברמת השרון, הדרים 7-9 בראשון לציון, אחיעזר 4 בראשון לציון והשקמה 10 בבת ים.
הבחירה בין תמ”א 38 לפינוי בינוי תלויה במגוון גורמים, ביניהם מצבו הפיזי של המבנה הקיים, רצונם של הדיירים וההיתכנות הכלכלית והבירוקרטית של הפרויקט. כל אחד מהמסלולים מציע פתרונות ייחודיים ומגוונים לשדרוג המרחב העירוני והבטחת עתיד בטוח ונוח יותר לדיירים.
תמ”א 38 מציע שדרוג וחיזוק של מבנים בזמן קצר יחסית.
תמ”א 38 נמשך בדרך כלל בין שנה לחמש שנים, פרוייקט פינוי בינוי עקב המורכבות שלו עשוי להמשך כ10 שנים.
כן, הפרוייקטים נעשים תחת “התחדשות עירונית” שמטרתם לקדם איזורים יותר ישנים.
כתובת
רח' שלם 3 רמת גן
טלפון
פקס
03-6093888
דוא"ל
תקנון ותנאי שימוש
מדיניות הפרטיות
האתר והמידע המצוי בו, ובכלל זאת כל המסמכים ההדמיות והתמונות, הינם להמחשה בלבד, כפופים לקבלת היתרים ואישורים על פי כל הדין ובכל מקרה הן אינם מהווים מצג ואין בהם כדי לחייב את החברה. רק הסכם חתום על ידי החברה ועל ידי הגורמים המוסמכים אצלה יחייבו את החברה . ט.ל.ח.
ליאם הנדסה 2023 © כל הזכויות שמורות
